Termostati: costi e spese di manutenzione

Abbiamo ricevuto la seguente richiesta di informazioni e chiarimenti in merito alle spese e ai conteggi di manutenzione a seguito dell’installazione dei termostati.

Buongiorno. Sono in affitto in un appartamento in cui da due anni sono stati installati I termostati. Mentre prima i bollettini arrivavano come solo spese di consumo e ciò che mi compete. Attualmente i calcoli vengono fatti in base ad un resoconto che si può trovare on line della azienda che ci ha installato I termostati.

Attualmente a me viene addebitato:

-Servizi di contabilizzazioni
-costi base 20%
-costi riscaldamento 80%
-manutenzione +3^respons
-revisione estintori

Negli ultimi due anni la manutenzione un anno e’ stata di 600 euro un altro di 1800 senza specificare se di ordinaria o straordinaria amministrazione.

Leggevo sui siti che per esempio i costi involontari sono da addebitare al proprietario e non all’affittuario poiché sono costi che involontariamente vengono suddivisi in tutti gli appartamenti ( anche quello condominiale o vuoti) per dispersione di calore.

Inoltre mi è’ scaduto il contratto a settembre rinnovato con un canone più basso ad ottobre. La proprietaria mi chiede di pagarle il vecchio canone sino a gennaio.

Confido in vostre delucidazioni urgenti.
Grazie

LA NOSTRA RISPOSTA

Buongiorno,
dalla Sua rappresentazione le quote che Le vengono addebitate sono corrette.

Per quel che riguarda gli importi relativi ai costi della manutenzione, nel caso specifico, sarebbe rilevante sapere se si tratta di spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria poichè in quest’ultimo caso le spese relative a tali importi sarebbero a carico della proprietà e quindi dovrebbero essere scorporate dalle quote che Le vengono addebitate.

Infine, con riguardo al contratto, se regolarmente registrato, il canone da corrispondere è quello stabilito dalle parti che lo hanno sottoscritto, salvo che nello stesso sono presenti delle clausole che determinano altre condizioni.
Cordialmente
Studio Dragone

Installazione antenna centralizzata in un condominio

Riceviamo spesso sul tema delle antenne centralizzate nei condomini numerose domande e richieste di chiarimenti. Si tratta di un argomento dibattuto molto spesso nell’ambito della nostra attività di amministrazione condominiale a Roma, soprattutto nei grandi agglomerati di abitazioni.

Ecco, ad esempio, il quesito che ci pone la sig.ra Mariangela:

Gentile Amministratore, se si delibera l’installazione di un’antenna centralizzata TV, adatta al numero di appartamenti, coloro che decidono di non allacciarsi, perché vogliono rimanere con la loro antenna privata, devono pagare l’impianto comune e non le calate, oppure, non devono pagare nulla?

LA NOSTRA RISPOSTA:

Ai fini di una risposta quanto più professionale, bisognerebbe comprendere in un primo momento se la delibera assembleare di cui trattasi riguarda l’installazione di una antenna centralizzata TV ex novo oppure preesistente.

Nel primo caso (installazione ex novo), seppur adatta al numero complessivo di appartamenti, coloro che decidono di non allacciarsi, non dovranno sopportare alcuna spesa trattasi di un’innovazione di cui all’art. 1120 c.c., cioè di un intervento modificativo a seguito del quale la cosa comune assume una destinazione diversa da quella originaria o comunque una nuova consistenza; del pari è innovativo un intervento volto ad installare o edificare qualcosa che prima non esisteva (cfr. Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Deve essere sempre fatta salva la possibilità, per coloro che hanno deciso di non allacciarsi al momento dell’installazione, di un eventuale allaccio futuro con conseguente spesa a proprio carico; spesa che dovrà riguardare la natura dell’impianto già installato, gli interessi legali rispetto alla quota iniziale depurata del valore e delle caratteristiche dell’impianto stesso ovvero se vi è stata un’installazione per calata singola o con “scatole” di derivazioni a piano oltre naturalmente il costo della calata.

Qualora l’impianto dovesse necessitare della sostituzione della centralina, l’intero costo di quest’ultima è a totale carico di colui che ne vuole entrare a far parte.

Nel secondo caso (installazione preesistente), trattasi di un impianto preesistente, le spese per la relativa manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini. In questo caso il condomino, qualora a seguito di detta manutenzione voglia distaccarsi ammesso che già non lo fosse potrà farlo, dovrà in ogni caso continuare a sopportare le spese relative all’impianto in quanto rinuncia all’uso non vuol dire rinuncia alla proprietà dell’impianto che resta comune.

Responsabilità e risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua piovana

Con la sentenza numero 12007 del 2016, la Corte di Cassazione è intervenuta sul tema delle responsabilità dei danni per infiltrazioni d’acqua piovana in un condominio.
I danni causati da problemi di infiltrazione d’acqua, del resto, sono molto frequenti soprattutto nel periodo invernale. Nel corso dell’attività del nostro studio come esperti di amministrazione di condomini a Roma, veniamo spesso interpellati per dei pareri e delle richieste di chiarimento che riguardano queste problematiche.

La sentenza numero 12007 della Corte di Cassazione ha stabilito alcun punti essenziali riguardo le infiltrazioni di acqua piovana in un condomino.
In particolare ha precisato che il condominio,  seppur custode delle aree comuni, non è sempre responsabile delle problematiche causate dalle perdite d’acqua provocate dalle piogge. In alcuni casi, infatti, la responsabilità del danno può essere anche attribuita ai singolo condomini.

Se, ad esempio, l’acqua piovana si è infiltrata attraverso un singolo terrazzo che non funge da copertura dello stabile, sarà il proprietario dell’immobile a cui appartiene il terrazzo in questione a dover rimborsare il danno.

Al contrario, nella fattispecie in cui il terrazzo da cui si è generata l’infiltrazione copra l’edificio, la responsabilità del danno e il relativo risarcimento riguarderanno per un terzo il proprietario dell’immobile e per due terzi i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal terrazzo stesso.

Quali sono le parti comuni di un condominio?

La Riforma del Condominio, attuata con la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, stabilisce l’elenco delle principali parti comuni di un edificio, di una struttura o più in generale un complesso condominiale.

Dal tetto alle scale, passando dalle facciate: l’elenco di parti comuni di un condominio, previsto dalla Riforma, si compone di tutte quelle aree ad uso e beneficio di tutti i condomini. Eccole nel dettaglio:

  • Suolo dove sorge il condominio
  • Fondazioni
  • Muri maestri
  • Pilastri e travi portanti
  • Tetti
  • Lastrico solare
  • Scale
  • Portoni di ingresso
  • Vestiboli
  • Anditi
  • Portici
  • Cortili
  • Facciate
  • Aree parcheggio
  • Ascensori
  • Pozzi e cisterne
  • Impianti idrici e fognari
  • Sistemi centralizzati

Tramite il Regolamento Condominiale è possibile, tuttavia, stabilire ulteriori e più specifiche parti in comune.

Infiltrazioni in un condominio: chi deve pagare i danni?


Un tema sempre molto dibattuto nell’ambito delle questioni condominiali è senz’altro quello relativo alle infiltrazioni. Al riguardo, è importante sapere che a risarcire un eventuale danno causato da un’infiltrazione all’interno di un condominio, deve essere il proprietario dell’abitazione da cui si è generata la perdita.
A stabilire con esattezza, inoltre, l’origine dell’infiltrazione deve essere un sopralluogo tecnico effettuato in loco.

Utilizzo di una strada condominiale come parcheggio per i condomini

All’interno di un condominio è presente una strada dove in tanti parcheggiano liberamente che è di proprietà condominio stesso- dove tutti parcheggiano senza regole: è possibile prevedere che parte di essa sia utilizzata come parcheggio in modo ordinato e corretto?

Nel caso in cui il regolamento del condominio non preveda uno scopo specifico diverso per la strada in questione, esiste la possibilità di effettuare una votazione assembleare per assegnare a parte della via la destinazione di parcheggio. Tale votazione deve essere effettuata con una maggioranza rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio portatrice di almeno 500 millesimi
Inoltre, qualora non ci sia un adeguato spazio per garantire a tutti i condomini un posto per la propria autoevettura, si potrebbe disporre l’utilizzo dell’area con turnazione.

Installazione di un impianto fotovoltaico su porzione comune di tetto

Riceviamo spesso domande e richieste di pareri in merito all’utilizzo, di un singolo condomino, di parti comuni dell’intero condominio. Ovviamente, l‘uso di parti di comuni di condominio varia da situazione a situazione, ma un esempio molto comune è quello relativo all’utilizzo di una porzione del tetto per l’installazione di un impianto fotovoltaico. Può avvenire liberamente o è necessaria una specifica autorizzazione scritta da parte di tutti o comunque di una percentuale di condomini?

Secondo quanto disciplinato dagli articoli 1102 e 1120, secondo comma, del codice civile, ogni singolo condomino può fare uso della cosa comune, l’importante che non ne cambi la destinazione o non impedisca ad altri l’utilizzo. Inoltre, l’uso delle parti comuni non deve causare problemi di stabilità e di sicurezza o modificare l’estetica dell’edificio in questione.

Partendo, dunque, da quanto disposto da questi due importanti articoli del codice civile, non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare per l’utilizzo, da parte di un singolo condomino, di una porzione di tetto dove installare un impianto fotovoltaico. Nel caso in cui, invece, il regolamento di condominio preveda delle specifiche disposizioni in materia, sarà necessario far riferimento a queste per valutare la possibilità o meno dell’installazione dell’impianto.