Per parti comuni di un condominio vengono intese tutte quelle aree di un edificio o più in generale di un complesso condominiale che sono di proprietà di tutti i condomini.
In particolare, possono essere considerate come parti in comune tutte quelle che, come come ad esempio l’ascensore, l’atrio o la facciata di un edificio, hanno le caratteristiche dell’indivisibilità e dell’irrinunciabilità. Ogni condomino ha il diritto di godere degli spazi comuni ma anche l’obbligo di contribuire alle relative spese di mantenimento e conservazione.
Sul tema delle parti comuni di un condominio, il testo normativo di riferimento è la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 che ha precisato quali sono le aree condominiali da considerarsi in comune. Molto importanti, in quest’ambito, anche i Regolamenti Condominiali al cui interno possono essere evidenziate quali specidiche zone del condominio in oggetto sono ritenute condivise.
Uno dei quesiti che riceviamo più spesso per la nostra attività di amministrazione di condomini a Roma è quello relativo alla possibilità di ricavare una nuova porta di accesso sulla scala di un condominio e alla tipologia di consenso che deve essere fornito dall’assemblea condominiale.
Per rispondere a tale quesito, riportiamo un caso specifico di cui si è occupato anche l’Anaci di Roma.
In un periodo particolarmente complesso come quello vissuto nel corso dell’emergenza Coronavirus, l’attività dello studio Dragone nell’ambito dell’amministrazione di condomini a Roma e provincia, è costante e impegnativa.
All’interno di un condominio, infatti, il ruolo dell’amministratore in questi casi è fondamentale. Dalla sanificazione degli ambienti all’attenzione per la raccolta dei rifiuti, dalla corretta gestione portineria alla protezione nell’ambito delle parti in comune dei condomini, le attività e le responsabilità dell’amministratore di condominio sono tutte decisamente importanti.
Vediamo nel dettaglio quali sono attraverso un articolo pubblicato dal sito web Idealista.it e intitolato Condominio ai tempi del coronavirus, il ruolo dell’amministratore.
Leggi l’articolo:
https://www.idealista.it/news/finanza/casa/2020/04/22/139707-condominio-ai-tempi-del-coronavirus-il-ruolo-dellamministratore
Riceviamo spesso sul tema delle antenne centralizzate nei condomini numerose domande e richieste di chiarimenti. Si tratta di un argomento dibattuto molto spesso nell’ambito della nostra attività di amministrazione condominiale a Roma, soprattutto nei grandi agglomerati di abitazioni.
Ecco, ad esempio, il quesito che ci pone la sig.ra Mariangela:
Gentile Amministratore, se si delibera l’installazione di un’antenna centralizzata TV, adatta al numero di appartamenti, coloro che decidono di non allacciarsi, perché vogliono rimanere con la loro antenna privata, devono pagare l’impianto comune e non le calate, oppure, non devono pagare nulla?
LA NOSTRA RISPOSTA:
Ai fini di una risposta quanto più professionale, bisognerebbe comprendere in un primo momento se la delibera assembleare di cui trattasi riguarda l’installazione di una antenna centralizzata TV ex novo oppure preesistente.
Nel primo caso (installazione ex novo), seppur adatta al numero complessivo di appartamenti, coloro che decidono di non allacciarsi, non dovranno sopportare alcuna spesa trattasi di un’innovazione di cui all’art. 1120 c.c., cioè di un intervento modificativo a seguito del quale la cosa comune assume una destinazione diversa da quella originaria o comunque una nuova consistenza; del pari è innovativo un intervento volto ad installare o edificare qualcosa che prima non esisteva (cfr. Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Deve essere sempre fatta salva la possibilità, per coloro che hanno deciso di non allacciarsi al momento dell’installazione, di un eventuale allaccio futuro con conseguente spesa a proprio carico; spesa che dovrà riguardare la natura dell’impianto già installato, gli interessi legali rispetto alla quota iniziale depurata del valore e delle caratteristiche dell’impianto stesso ovvero se vi è stata un’installazione per calata singola o con “scatole” di derivazioni a piano oltre naturalmente il costo della calata.
Qualora l’impianto dovesse necessitare della sostituzione della centralina, l’intero costo di quest’ultima è a totale carico di colui che ne vuole entrare a far parte.
Nel secondo caso (installazione preesistente), trattasi di un impianto preesistente, le spese per la relativa manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini. In questo caso il condomino, qualora a seguito di detta manutenzione voglia distaccarsi ammesso che già non lo fosse potrà farlo, dovrà in ogni caso continuare a sopportare le spese relative all’impianto in quanto rinuncia all’uso non vuol dire rinuncia alla proprietà dell’impianto che resta comune.
La Riforma del Condominio, attuata con la legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, stabilisce l’elenco delle principali parti comuni di un edificio, di una struttura o più in generale un complesso condominiale.
Dal tetto alle scale, passando dalle facciate: l’elenco di parti comuni di un condominio, previsto dalla Riforma, si compone di tutte quelle aree ad uso e beneficio di tutti i condomini. Eccole nel dettaglio:
Tramite il Regolamento Condominiale è possibile, tuttavia, stabilire ulteriori e più specifiche parti in comune.
Un tema su cui spesso riceviamo domande e richieste di parere, in qualità di esperti amministratori condominiali a Roma, è certamente quello riguardante l’obbligo o la facoltà da parte di un condomino di intervenire singolarmente a difesa dei beni comuni.
All’interno di un condominio è presente una strada dove in tanti parcheggiano liberamente che è di proprietà condominio stesso- dove tutti parcheggiano senza regole: è possibile prevedere che parte di essa sia utilizzata come parcheggio in modo ordinato e corretto?
Nel caso in cui il regolamento del condominio non preveda uno scopo specifico diverso per la strada in questione, esiste la possibilità di effettuare una votazione assembleare per assegnare a parte della via la destinazione di parcheggio. Tale votazione deve essere effettuata con una maggioranza rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio portatrice di almeno 500 millesimi
Inoltre, qualora non ci sia un adeguato spazio per garantire a tutti i condomini un posto per la propria autoevettura, si potrebbe disporre l’utilizzo dell’area con turnazione.
Tra alcuni casi della quotidianità che possono generare questioni di condominio, c’è spesso quello relativo alle questioni della rumorosità eccessiva dell’ascensore. Vediamo cosa dice la legge al riguardo.
In caso di installazione di un’antenna centralizzata qual è il criterio da seguire per la suddivisione delle spese?